GYIK – Home 2.0

Milyen előnyei vannak a professzionális ingatlankezelésnek a bérbeadók számára?

A professzionális ingatlankezelés számos előnnyel jár a bérbeadók számára. Elsődlegesen idő- és stresszmentességet biztosít, mivel a kezelők átvállalják a bérbeadással és ingatlan karbantartással járó feladatokat. Emellett a szakértők jobban ismerik a piaci trendeket és bérleti díjakat, így képesek optimalizálni a bevételeket. A professzionális ingatlankezelők rendelkeznek a megfelelő kapcsolatokkal és eszközökkel a hatékony bérlői kommunikációhoz, jogi ügyintézéshez és karbantartási munkálatokhoz. Ezáltal az ingatlan értéke hosszú távon megőrizhető és növelhető, miközben a bérbeadók biztosak lehetnek abban, hogy ingatlanjaik jó kezekben vannak.

Bérbeadás előtti felkészülés

Az ingatlan bérbeadása nem megy egyik pillanatról a másikra. Számos lépés szükséges a sikeres és szabályos bérbeadáshoz.

A felkészítés költségei

A kiadni kívánt ingatlant érdemes felkészíteni a bérbeadásra. A költségek az ingatlan állapotától és a szükséges modernizálás mértékétől függenek. Egy teljesen felújított ingatlan sokkal drágábban kelhet el, mint egy közepes állapotban lévő.

A következő kiadásokra lehet számítani:

• takarítás: az alapos takarítás költségeit olcsón is meg lehet úszni, ha saját magad végzed el a munkát (hiszen ekkor csak a tisztítószerek és eszközök árával kell számolni). Profi takarítókkal viszont egy kisebb lakás esetén 20-25 ezer, egy családi ház esetén 40-60 ezer forintos kiadással kell számolnod.

• javítások: minden ingatlanban előfordulnak olyan kisebb hibák, amiket érdemes kijavítani a lakásbemutatások és a kiadás előtt. Ide tartozhat például egy csöpögő csap, apróbb falhiba vagy lekopott festék, amik javítása saját kezűleg is megoldható. Amennyiben szakemberre van szükséged, fordulj hozzánk bizalommal!

• hulladék és felesleges bútorok: előfordulhat, hogy a kiadni kívánt lakásban olyan berendezési tárgyak vannak, amikre már nincs szükség, hiszen rontják az összképet, túl sok helyet foglalnak… Egyik megoldás lehet a felesleges tárgyak értékesítése, a másik pedig a lomtalanítás, amit akár ingyen is elintézhetsz az éves lakossági lomtalanítások keretein belül.

• tisztasági festés: a tisztasági festés szintén olyan feladat, amit akár saját magad is elvégezhetsz. Ha nem szeretnél vesződni a feladattal és megbízod szakembereinket, akkor az ingatlan méretétől függően 200 – 500 ezer forintos kiadással számolhatsz.

• nagyobb átalakítás vagy felújítás: sok esetben előfordul, hogy megéri a felújításba fektetett pénz és energia, hiszen sokkal magasabb bérleti díjat kérhetsz el a rendbehozott lakásért. Kérd ajánlatunkat!

Célcsoport kiválasztása

Elsőként érdemes megvizsgálnod a bérlők típusait, hiszen így könnyebben ki tudod választani a megfelelő célcsoportot. Ha tudatában vagy annak, hogy milyen bérlőjelöltek fognak érdeklődni a lakásod iránt, akkor könnyebb lesz célzottan hirdetni, feltéve, ha el tudod dönteni, hogy bútorozott vagy bútorozatlan állapotban érdemes kiadni az ingatlanod, illetve az elvárható bérleti díjat is pontosabban meg tudod majd állapítani.

1. Diákok

Előny, hogy a hallgatók között rengeteg potenciális bérlőt találhatsz és gyorsan ki tudod adni az ingatlanodat. Ez különösen igaz, ha a lakás az egyetemekhez közel vagy a városközpontban helyezkedik el. A garzonok és a nagyobb alapterületű lakások is kiadhatók ennek a célcsoportnak, hiszen sokszor a diákok csak szobát bérelnek. Hátrány viszont, hogy nehéz több évig is maradó lakókat találni, hiszen a fiatalok életkörülményei gyakran változnak, valamint számolni kell a hangoskodás veszélyével, amit a lakóközösség nem biztos, hogy tolerálni fog, illetve a fiatalok között sok még az éretlenebb, szabályokat kevésbé jól ismerő személy.

2. Fiatal dolgozók

A fiatalok körében a bérelt lakásban élők aránya sokkal magasabb. Ez a réteg hasonló paraméterű lakásokat keres, mint a diákok, de fizetőképesebbek. A kisebb alapterületű lakások népszerűbbek lesznek ennek a csoportnak a körében, hiszen megnő az igény a saját élettérre és az emberek már kevésbé szívesen költöznek össze idegenekkel.

3. Családok

A legideálisabbak a nagyobb alapterületű, akár kertes házak, gyakran bútorozatlanul. Ne felejtkezz el a magasabb amortizáció veszélyéről és kérj magasabb kauciót.

4. Külföldről érkezők

Ha külföldieknek adod ki a lakásodat, akkor a szerződés törvényes, támadhatatlan megkötése a legfontosabb lépés. Készíts angol nyelvű bérleti szerződést és kérj kauciót. Természetesen ezek csak óvintézkedések, egy külföldről érkező lakóval megbízható és anyagilag stabil bérlőre tehetsz szert.

Bérleti díj meghatározása

A bérleti díjat három fő tényező határozza meg: az ingatlan állapota, elhelyezkedése és berendezése. Térképezd fel a hasonló lakások árait, és állítsd be a díjat ennek megfelelően.

Bútorozott vagy bútorozatlan?

Mindkét opciónak vannak előnyei és hátrányai:

Bútorozott: Drágábban adható ki, rugalmasabb a bérlők számára, de könnyebben költöznek.
Bútorozatlan: Nehezebb bérlőt találni, de ha megtalálod, valószínűleg hosszabb távra köteleződnek el.

Home Staging

Tedd vonzóbbá az ingatlanodat! Ehhez sokszor elég, ha otthonossá teszed a lakást. Ma már Magyarországon is egyre több cég specializálódott a „home staging” módszerére. Ez a fogalom azt takarja, amikor a tér berendezése megmutatja az ingatlanban rejlő potenciált. Ha életszerűvé, de vonzóvá teszed a képet, akkor a bérlők könnyebben képzelik el a mindennapjaikat a lakásban.

Természetesen egy alaposabb felújítás is szükségessé válhat, ám ennek súlyos költségei lehetnek. Éppen azért, ha lakáskiadást megelőzően nagyobb átalakítást tervezel, akkor a munkafolyamatok megkezdése előtt mindenképpen érdemes bérbeadási szakértővel egyeztetned, mivel akár már egy 30 perces konzultáció is jelentős összegeket spórolhat meg számodra.

Ha nincs szükség nagyszabású felújításra, akkor viszont a kisebb, de alapvető lépéseket nem érdemes kihagynod. Ebbe a kategóriába tartozik a tisztasági festés, az alapos takarítás és az apróbb hibák (csöpögő csap, faltól elvált szegélyléc stb.) kijavítása.

A bérlőkeresés folyamata

A hosszútávú és megbízható bérlők megtalálására megéri rááldozni az energiát. Ha gyakran kell új lakót találnod, akkor a hirdetéssel, a lakásbemutatással és az új szerződések megkötésével sok pénzed és energiád vész kárba. Felesleges körök helyett érdemes már első körben körültekintően választani! Na de hogy találjunk hosszútávú bérlőt a lakásunkba?

Hirdetési portálok

A legszélesebb réteget az internetes hirdetésekkel érheted el. Erre a célra sokféle felületet használhatsz, akár érdemes lehet többféle oldalt bevetned. Általában az ingatlan eladásra specializálódott honlapokon van lehetőséged kiadó lakások hirdetésére is, de léteznek olyan weblapok is, amelyek kizárólag a bérlésre specializálódtak. Ezeken a felületeken megadhatod a fontos adatokat, képeket tölthetsz fel és készíthetsz leírást is.

Ne felejtsd el, hogy az internetes hirdetésnek van egy kisebb költsége, körülbelül néhány 10 ezer forintot kell rászánnod a hatékony stratégiára. Az ingatlanhirdető oldalak rendelkeznek ugyan ingyenes csomagokkal is, de ezek általában nem tartalmaznak képfeltöltési lehetőséget. Pedig a fotóknak kiemelt jelentősége van, ha szeretnéd megnyerni a bérlők bizalmát!

A hirdetési portálok közül érdemes a legnépszerűbbek közül válogatni, hiszen a potenciális bérlők is itt fognak keresgélni. Ha minél több embert el szeretnél érni, akkor több weboldalt is kombinálhatsz. Kiadó ingatlanod hirdetésére választhatod például…

• az ingatlan.com

• az ingatlanbazar.hu

• az alberlet.hu

• a jofogas.hu

• a koltozzbe.hu

• az ingatlannet.hu

• az otthonterkep.hu

Próbálj meg bérlőként rákeresni kiadó ingatlanokra és igyekezz ezzel a szemmel összehasonlítani a hirdetőportálokat. Melyik weboldal tűnik a leginkább ügyfélbarátnak? Könnyen megtalálod, amit keresel? Azt is vesd össze, hogy az egyes hirdetőportálok milyen csomagokat kínálnak a hirdetőknek!

Fotózás, hirdetési szöveg

A kiadó lakásod hirdetése akkor lesz sikeres, ha jól meghatároztad a célcsoportot. A reklám módját a kiszemelt bérlőtípushoz kell igazítanod.

Lássuk mire van szükség egy megnyerő internetes hirdetéshez:

1. Ízléses fotók. Mindegy, hogy bútorozott vagy bútorozatlan lakást szeretnél kiadni, a minőségi fotók minden esetben elengedhetetlen fontosságúak, hiszen ezzel ébresztesz bizalmat az érdeklődőkben. Természetesen fontos, hogy ne titkold el a lakás hibáit, viszont ne ezeken legyen a hangsúly.

2. Pontos adatok. A lakás méreteivel, energetikai állapotával vagy besorolásával kapcsolatos adatokat precízen ad meg, hiszen nagy csalódást kelthet, ha utólag derül fény a ferdítésre.

3. Részletes, kecsegtető, ugyanakkor a valóságnak megfelelő leírás. Igyekezz kidomborítani a lakás előnyeit, fejtsd ki az elhelyezkedéssel, infrastruktúrával, rezsiköltségekkel, elosztással, lakóközösséggel vagy műszaki paraméterekkel kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat. Találd meg azokat a szempontokat, amik a célközönséged szempontjából fontosak lehetnek!

Előfordulhat, hogy az általad kiszemelt célcsoport nem az interneten tájékozódik. Ebben az esetben bevetheted a hagyományos újsághirdetés módszerét, használhatod a lakóház hirdetőfalát vagy kiakaszthatod a kiadó táblát.

Arról se felejtkezz el, hogy a lakóközösségben mindig érdemes elterjeszteni a kiadó lakás hírét. Ha ismerősök ajánlanak bérlőt, az a legbiztonságosabb, legkényelmesebb és legolcsóbb módja a bérbeadásnak.

Bérlőkiválasztási praktikák

Vannak jelentkezők a hirdetésedre? Már csak azt kell eldöntened, hogy vajon korrekt jelentkezőről van-e szó. Elsősorban azt érdemes figyelned, hogy az érdeklődő hogyan viselkedik a kezdeti lépések során.

Ha az illető szemmel láthatóan tudja, hogy mit akar, utánanézett a tudnivalóknak és tartja magát a megbeszéltekhez (például nem késik a lakásmegtekintés időpontjáról), akkor valószínűleg jól fogsz járni a kiadással.

Arra is érdemes rákérdezned, hogy az illetőnek mik a jövőbeli tervei. Ha hosszabbtávú elköteleződésekről hallasz, az egy biztató jel.

Mielőtt találkozol a bérlőjelölttel, érdemes felkészülnöd egy kérdéslistával. Ha tudod, hogy milyen információkról szeretnél tájékozódni, akkor pontosabb képet kaphatsz a jelöltről és könnyebb lesz döntést hozni.

Természetesen a kérdéseket érdemes személyre szabni, de van néhány olyan alap információ, amit minden bérbeadónak érdemes tisztázni a folyamat elején:

• Mennyi ideig éltél az előző albérletedben?

• Miért költözöl?

• Mikor tervezel költözni?

• Megoldható számodra a kaució fizetése?

• Problémát jelent számodra, ha legalább 1 évre kötjük a bérleti szerződést?

Ha szeretnél megbizonyosodni a bérlőjelölt anyagi stabilitásáról, akkor érdemes jövedelemigazolást is kérned. Ez egy fontos lépés, ha a jövőben nem szeretnél problémákat a be nem fizetett lakbér vagy számlák miatt.

Ha biztosra szeretnél menni és olyan személy az érdeklődő, aki már korábban is lakott bérleményben, akkor a korábbi bérbeadótól származó referenciát is kérhetsz!

Bérlőszűrés

A problémás bérlőkről rengeteg rémtörténet terjed a köztudatban. A hangoskodás vagy a bérleti díjjal való kisebb késések még az enyhébb gondok közé tartoznak. Minden bérbeadó tart a nem fizető, illetve a lakást megrongáló bérlőktől.

A rongálás egyik leghatásosabb ellenszere, ha a beköltözéskor rögzíted a lakás állapotát és érdemes legalább 2-3 havi bérleti díjnak megfelelő kauciót kérned. Ha valami kárt észlelsz a kiköltözéskor, akkor ennek a költségeit levonhatod a kaució összegéből. Ne felejtsd el, hogy ez az összeg elsősorban nem azt szolgálja, hogy a be nem fizetett bérleti díjat kipótold belőle! Ha a hiányzó pénzt ebből az összegből vonod le, akkor a kiköltözéskor észlelt károkat nem tudod majd miből megtéríteni!

A be nem fizetett számlák és bérleti díj legjobb ellenszere a teljeskörű, szabályos és közjegyző segítségével megkötött szerződés. Lássuk hogyan készül egy ilyen dokumentum!

Bérleti szerződés

A bérleti szerződés egy olyan hivatalos dokumentum, amely a bérlő és a bérbeadó között jön létre. A felek megállapodnak arról, hogy a bérbeadó egy meghatározott dolog használatát átengedi a bérlő számára, aki ezért bérleti díjat köteles fizetni.

Fontos, hogy meghatározott dologként nemcsak ingatlan szerepelhet az iratban, hanem bármilyen használati tárgy. Például az autókölcsönzés is egyre elterjedtebb formája a bérlésnek.

A szerződés kötelező elemei

A bérleti szerződés pontos tartalmát nem határozza meg törvény, ezért különösen óvatosnak kell lenned a dokumentumba foglalt részletekkel. A szabályozás annyit ír elő, hogy a bérbe adott ingóság beazonosítható legyen. Azonban ennél érdemes pontosabbnak lenned.

Az ingatlan bérleti szerződésében fontos, hogy szerepeljen:

• az ingatlan pontos címe

• a helyrajzi szám

• a helyiségek száma

• a helyiségek funkciója

• a helyiségek mérete

• az, hogy társasházi lakásról van-e szó

• a bérlő és bérbeadó neve

• születési helye, illetve ideje

• édesanyja születési neve

• állandó lakcíme

• a lakásban található ingóságok (például bútorok) listája.

Fontos, hogy a bérlő adatait annak hivatalos okmányai alapján töltsd ki. A precizitás kulcsfontosságú, hiszen egy későbbi vita (és jogi procedúra esetén) nagyon megkönnyítheti a folyamatot, ha a bérlő és a bérlemény pontosan meghatározható.

Vannak olyan egyéb szempontok is, amiket érdemes lehet belefoglalni a szerződésbe:

• Tartható-e háziállat a bérleményben? Ha a válaszod igen, akkor érdemes pontosítani ennek a feltételeit is.

• Engedélyezett-e a dohányzás a bérleményben?

• Mik a társasági eseményekre, illetve bulikra vonatkozó szabályok?

• Bérbeadóként mikor ellenőrizheted a bérleményt?

• Milyen szabályok vonatkoznak a bérlemény kulcsaira? Fontos például rögzíteni a kulcsok számát, illetve, hogy a bérbeadó rendelkezik-e kulccsal a bérlés időtartama alatt. Praktikus lépés lehet, ha a kaució visszafizetését a kulcsok visszaszolgáltatáshoz kötöd.

• Mikor kell kifizetni a bérleti díjat? Ha pontosan meg van adva a határidő, akkor egyértelmű lesz, ha késésről van szó.

• A vitás helyzetek elkerülése érdekében a mérőórák állását, illetve a lakás átadáskori állapotát is rögzítheted.

A bérleti szerződés egyik legfontosabb kritériuma, hogy a megállapodás írásos formában történjen. Ha ezt elmulasztod, akkor egy peres eljárás során a bérlőddel közösen kell igazolnod a köztetek köttetett megállapodás részleteit. Ne felejtsd el, hogy egy nézeteltérés közepette könnyen előfordulhat, hogy a bérlőddel nem ugyanúgy emlékeztek a részletekre!

Ügyvédi segítséget nem kell kötelezően igénybe venni a szerződéskötéshez, viszont, ha szeretnél biztosra menni, akkor érdemes megfontolni a lehetőséget.

Határozott vagy határozatlan?

Határozott idejű bérleti szerződés esetén a szerződés érvényességi ideje előre meghatározott és a dokumentumban rögzített. A leggyakoribb, hogy a felek 1 éves időtartamban állapodnak meg. Természetesen a periódus végén megújítható az egyezség. Fontos, hogy az előre meghatározott lejárati dátum sem jelenti azt, hogy a felek ne vethetnének véget idő előtt a bérlésnek. Rendes felmondással bármikor felmondható a szerződés, a felmondási idő 30, 45 vagy 60 nap lehet, attól függően, hogy a bérlővel miben állapodtok meg a szerződésben.

A határozott idejű bérleti szerződés egyik hátránya, hogy nagyobb odafigyelést igényel. A szerződésben rögzített lejárati idő előtt mindig egyeztetned kell, hogy a meghosszabbítjátok-e a megállapodást, vagy elválnak útjaitok. Ha ezt a kötelezettséget elmulasztod, akkor a határozott idejű szerződés határozatlanná alakul át a határidő után 15 nappal.

A határozatlan idejű bérleti szerződés esetében rögzíthető, hogy mi a megegyezés minimum időtartama.

Ez abból a szempontból kiemelten fontos, hogy a hosszútávra tervezett bérbeadásod ne csúszhasson át rövidtávú kiadásba és a bérlők ne mondhassák fel 1-2 hónap múlva a bérlést.

Azt is lényeges kikötni, hogyha a bérlő mégis felmondja a szerződést még a minimum bérleti idő előtt, akkor megtarthatod a kauciót.

Ha véget szeretnél vetni a bérbeadásnak akkor a szándékodat mindenképpen írásos formában is rögzítened kell. Ha a hónap 15. napja előtt teszel nyilatkozatot, akkor a bérlőnek a következő hónap végégig rendeznie kell a pénzügyeket és ki kell költöznie a bérleményből. Ha a hónap második felében döntesz a bérleti szerződés felbontása mellett, akkor az adott hónaptól számított második hónap végéig kell távoznia a bérlőnek.

A kaució fontossága

A kaució egy biztosítékfajta, amelyet rendszerint lakás- vagy gépjárműbérlés előtt kell kifizetnie a bérlőnek. Bérbeadóként a kaució által van biztosítva számodra, hogy a bérleményben esetlegesen tett kár, vagy az elmaradó bérleti díj miatt nem fog anyagi veszteség érni, hiszen ezt az összeget levonhatod a bérleti szerződés aláírásakor kapott biztosítékból.

Kaucióként 2 – 3 hónap bérleti díjának megfelelő összeget érdemes elkérni. Ne felejtsd el, hogy a magasabb összegű kauciót kevesebb bérlő engedheti meg magának, ugyanakkor jó biztonsági szűrőnek is bizonyulhat és garantálja, hogy a lakók stabil megtakarítással rendelkeznek. A kaució mértékét az is befolyásolja, hogy milyen értékű berendezési tárgyak találhatók az ingatlanban.

A bérbeadó akkor vonhat le a kaució összegéből, ha a bérlő nem tudja ugyanolyan állapotban visszaadni a lakást, ahogyan kapta. A kaució különösen hasznos, ha a bérlő fizetési hátralékot hagyva távozna a bérleményből. Ezen biztonsági összeg nélkül neked kellene például rendezned a be nem fizetett közüzemi számlákat.

Fontos, hogy bérbeadóként ne engedd a kaució lelakását. Az ingatlanban okozott károkra sokszor a bérlés végén derül fény és ha hagyod, hogy a bérleti díj befizetése helyett a bérlőid a kaució összeget használják, akkor az esetleges veszteségeidet nem lesz miből megtéríteni.

Birtokbaadási jegyzőkönyv

A birtokbaadási jegyzőkönyv segítségével pontos dokumentációt készíthetsz az ingatlan átadáskori állapotáról. A jegyzőkönyvben szerepelnek a mérőórák állásai, a kulcsok száma és holléte vagy a mérőórák állásának lejelentési határideje.

Fontos, hogy a fent említett dokumentumok mindegyikéből találhatsz előre elkészített mintákat a különböző internetes platformokon. Ezek segítségével könnyebb dolgod lesz, ha nem veszel igénybe ügyvédi segítséget.

Közjegyzői okirat

A közjegyzői okirat segítésével megelőzheted a bérlő kiköltözése miatti hosszas pereskedést. A közjegyzői okirat tartalma attól függ, hogy mire szeretnéd, ha a bérlő kötelezettséget vállalna. Ebbe a dokumentumba leggyakrabban a következő pontokat foglalják bele:

• kötelezettségvállalás a kiköltözésre

• kötelezettségvállalás a közüzemi számlák és a rezsi fizetésére

• kötelezettségvállalás a bérleti díj kifizetésére.

A közjegyzői okirat megléte esetén a dokumentumba foglalt kötelezettségvállalások azonnal teljesíthetőek végrehajtás útján a polgári per lépésének kihagyásával. Ne felejtsd el, hogy még ennek az iratnak a megléte esetén sem kerülhet sor kiköltöztetésre, ha kilakoltatási moratórium van érvényben.

A közüzemi számlákra, a rezsire és a bérleti díjra vonatkozó követelésedet bármikor behajthatod, ha a bérlőnek van olyan vagyona vagy jövedelme, amiből ez teljesíthető.

Közjegyzői okirat lehet egy közjegyző által készített bérleti szerződés vagy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat is.

Kiköltözési nyilatkozat

A kiköltözési nyilatkozat megkötése rendkívül fontos, ha szeretnéd elkerülni a bonyolult végrehajtást és hosszadalmas bírósági eljárást. Egy közjegyző által hitelesített kiköltözési nyilatkozat által lehetővé válik a közvetlen végrehajtás. Ez azt jelenti, hogy nem kell a bírósághoz fordulnod. Ha az ingatlant jogtalanul használó személyt távozásra szeretnéd bírni, akkor a rendőrség is hatékonyan tud intézkedni az ügyben.

A kiköltözési nyilatkozat megkötéséhez már rendelkezned kell megkötött bérleti szerződéssel. Ezen kívül szükséged lesz még lakcímkártyára, valamilyen személyazonosság igazolására alkalmas okmányra (például személyigazolvány, útlevél vagy jogosítvány), és adókártyára.

Kiköltözési nyilatkozatot bármelyik közjegyzővel készíttethetsz, de érdemes figyelned arra, hogy a közjegyzői díjak nem egyformán alakulnak.

Tartozás elismerési nyilatkozat

A tartozás elismerési nyilatkozat egy rendkívül széleskörűen felhasználható szerződéstípus, amit ingatlan bérbeadás esetén is érdemes megkötni. A tartozás elismerési nyilatkozat vonatkozhat bármilyen kötelezettségre (legyen szó szerződéssel igazolt kötelezettségről vagy szerződés nélküli kötelezettségről). Ingatlan bérbeadás esetén is jól jöhet egy ilyen dokumentum, hiszen sok bérbeadóval megesik, hogy nem fizet a bérlője (legyen szó számlákról vagy bérleti díjról). Ezeknek a tartozásoknak a rendezését egy tartozás elismerési nyilatkozattal garantálhatod.

A tartozás elismerési nyilatkozatot nem feltétlenül kell írásban tenni. A szóbeli elismerésnek és a ráutaló magatartásnak a hátrányai közé tartozik a nehéz bizonyíthatóság. Sokkal jobban jársz vele, ha inkább az írásbeli tartozás elismerési nyilatkozatot választod.

A tartozás elismerési nyilatkozat lényege, hogy a bizonyítási kötelezettség visszafordul. Ez azt jelenti, hogy a bérlőt terheli a bizonyítás feladata. Ennek akkor van jelentősége, ha valamilyen tartozás áll fent. Tartozás elismerési nyilatkozat megléte esetén bérlőnek kell bizonyítania, ha a fennálló tartozása időközben megszűnt vagy alacsonyabb összegű, mint az eredetileg meghatározott.

A tartozás elismerési nyilatkozatot akár közjegyzői okiratba is lehet foglalni. Egy ilyen dokumentum azért előnyös, mert lehetővé teszi a közvetlen végrehajtást.

Közjegyzői okiratok díja

A közjegyzők munkáját a Magyar Országos Közjegyzői Kamara felügyeli és a díjszabást jogszabályi keretek határozzák meg. A közjegyzői díjak három fő tételből állnak össze:

• a közjegyző munkadíja: ezt az ügyérték vagy az időráfordítás alapján határozzák meg.

• a költségátalány: ennek a mértéke a közjegyzői munkadíj minimum 40 százaléka.

• a készkiadások: ez a tétel akkor kerül felszámolásra, ha a közjegyző tevékenységéhez kiadások is kapcsolódtak. Ilyen kiadás lehet például a postaköltség vagy az utazás díja.

Az ingatlan bérbeadáshoz kapcsolódó közjegyzői díjak nem határozhatók meg pontosan előre. Ha számokat szeretnél hallani, akkor az illetékes közjegyzőnél kell érdeklődnöd. Például nem mindegy, hogy csak a kiköltözési nyilatkozat miatt fordulsz szakemberhez, vagy a bérleti szerződést is közjegyző segítségével szeretnéd megkötni.

A közjegyzői díj kifizetéséről érdemes előre megállapodni a bérlővel és eldönteni, hogy megosztjátok-e a költségeket vagy valamelyik fél magára vállalja a kiadást.

Közjegyzői okirat végrehajtása

Ha a bérlőd nem akarja elhagyni az ingatlant, esetleg tartozása van, viszont nem rendelkezel közjegyzői okirattal, akkor csak a bírósági eljárás eszközéhez tudsz fordulni. Sajnos egy lakáskiürítési per hosszú és költséges harcot jelent, melynek a végén egy végrehajtó határozatot szerzel.

Ez a dokumentum sokkal könnyebben hozzáférhető, ha a bérbeadáskor éltél a közjegyzői okirat lehetőségével. A közjegyzői okiratok végén van egy végrehajtási záradék, amely lehetővé teszi a közvetlen végrehajtást. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanodban jogosulatlanul tartózkodó bérlő hatósági úton kiköltöztethetővé válik.

A közjegyzői okirat végrehajtását a közjegyzőnél kérelmezheted, ha…

• lejárt a teljesítési határidő (például a bérlő nem fizette be időben a lakbért)

• vagy közjegyzői okirattal tudod igazolni a minkét fél által ismert felmondást.

Ha a bejelentésed megfelel a feltételeknek akkor a közjegyző egy végrehajtási lap segítségével egyszerűen el tudja indítani a végrehajtást.

Ingatlan bérbeadás adózása

A lakáskiadás utáni adózás menetéről érdemes előzetesen tájékozódnod, hiszen így már a kezdetektől tisztában leszel a kötelességeiddel, illetve a költségeid után kapott számlákat is félre tudod tenni.

Az ingatlan bérbeadás szerencsére áfa-mentes tevékenység, ami könnyebbséget jelent a bérbeadók számára, hiszen nem kell számlaadással és adószám igényléssel bajlódnod. Elég, ha egy átvételi elismervénnyel igazolod a bérlő részére, hogy a bérleti díj kifizetése megtörtént, viszont fontos, hogy ezeket a dokumentumokat tedd félre és őrizd meg. Amennyiben teheted, úgy az még kényelmesebb és biztonságosabb, ha utalással történik a fizetés, illetve így még könnyebb dolgod lesz az adóalap megállapításakor, mivel a bankszámlakivonaton minden fontos adat rajta lesz.

Az adóalap kiszámítása során a bevételből le kell vonni a költségeidet, ugyanakkor fontos információ, hogy költségként csak azokat a kiadásokat tudod majd elszámolni, amiről van számlád.

Ha nem szeretnél ezzel bajlódni, akkor választhatod az általános, 10 százalékos költségszámítás módszerét, viszont ebben az esetben, az egyszerűsítés kedvéért valamennyivel több adót kell majd megfizetned.

A két opció közül mi a tételes költségelszámolást javasoljuk, hiszen így kevesebb lesz a befizetendő adó összege.

Az adóalap után 15 százalékos személyi jövedelemadót kell fizetned. Ez háromhavonta, adóelőleg formájában teljesítendő a NAV felé, amit a negyedév leteltét követő hónap 12. napjáig kell átutalnod az adóhatóság SZJA bevételi bankszámlájára. A bérbeadás után szerzett bevétel „önálló tevékenységből származó jövedelem”-ként kell, hogy megjelenjen az adóbevallásodban.

Adózás előnyei

Az ingatlankiadásból származó jövedelem adófizetési kötelezettséget von maga után, erről nem érdemes elfeledkezni. Ugyanis, ha elmarad a lakáskiadás bejelentése, és így adóbefizetés sem történik, azzal nem csak egy szigorú büntetést kockáztat a bérbeadó. Lebukás esetén visszamenőleg is kiterhelik a kifizetetlen adó összegét, illetve jelentős késedelmi kamatot is fizetni kell. Ezért mi mindenképp azt javasoljuk, hogy törvényes keretek között bonyolítsd a lakásod kiadását, a bérbeadás utáni adózás kapcsán pedig szívesen segítünk ügyfeleinknek!

Tételes vagy költségátalány

Az ingatlan bérbeadás utáni adó befizetése két módon történhet: tételes költségelszámolással vagy 10%-os költséghányad alkalmazásával (költségátalány).

Tételes költségelszámolás:

Joggal merül fel a kérdés: mi számít költségnek ebben az esetben? Költségként csak a bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadást vehetjük figyelembe. A mértéke pedig nem haladhatja meg a bevétel összegét.

A költségek közé sorolandó például a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz(ök) időarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége.

Költségátalány:

Ennél a jövedelem-megállapítási módszernél a bevétel 90 százalékát tekintjük jövedelemnek és ezután kell a 15%-os személyi jövedelemadót befizetni.

Ha ezt a verziót választjuk (leginkább az egyszerűsége és a kevesebb adminisztráció miatt teszik ezt általában), a különféle eszközök értékcsökkenése, illetve felújítás, karbantartás díja nem számolható el, ezek a költségek elszámoltnak tekintendők a 10% költséghányad alkalmazásával.

Számla vagy bizonylat

Az adózás történhet adószámos magánszemélyként vagy adószám nélkül. Ettől függ az is, hogy kell-e számlát kiállítanod.

Ha az adószámos verziót választod az ingatlan bérbeadás utáni adózáshoz, akkor a bérleti díj átvételekor számlát kell majd adnod. Ez azontúl, hogy kötelező adminisztrációs feladat, előnyös is lehet a bérbeadás szempontjából, ugyanis vannak olyan bérlők, akik lakástámogatásban részesülnek vagy költségként szeretnék elszámolni a lakhatási költségeket.

Működhet a bérbeadás számlaadás nélkül is, hiszen sem az adószám kiváltása, sem a számla adása nem kötelező bérbeadóként. Ebben az esetben a havi bevétel után számviteli bizonylatot kell kiállítani. Ez gyakorlatilag egy olyan dokumentum, ami akár kézzel írott vagy digitálisan szerkesztett is lehet, és minden hónapban tartalmazza a bérbeadás részleteit:

• az ingatlan címe

• a bérbeadó és bérlő főbb adatai

• mire vonatkozik a bizonylat? (pl. 2023 júliusi bérleti díj)

• a bérleti díj és egyéb költségek összege Ft-ban

• aláírások mindkét fél részéről

Adóalap csökkentő tételek

Bárminemű adózás kapcsán joggal merülhet fel a kérdés, hogy milyen lehetőségeink vannak az adóalap csökkentésére.

Arról már volt szó, hogy az adóalap megállapításakor a bevételből le kell vonni a költségeidet. Költségként viszont csak olyan kiadások számolhatók el, amelyekről rendelkezel számlával.

Ilyenek lehetnek például a következők:

Karbantartási és javítási költségek:

Az ingatlan karbantartásával és javításával kapcsolatos költségeket, például festést, takarítást, vízvezeték-szerelést, elektromos javításokat stb. általában levonhatod az adóalapból.

Épület felújítási költségek:

Ha az ingatlan felújítására vagy bővítésére kerül sor, bizonyos esetekben levonhatod az ehhez kapcsolódó költségeket az adóalapból. Azonban itt is vannak speciális szabályok és korlátozások, amelyeket figyelembe kell venni.

Közös költség:

Társasházi lakás bérbeadása esetén a közös költség a bevétellel szemben költségként elszámolható függetlenül attól, hogy az tartalmazza-e a vízhasználatot, szemétdíjat vagy más költséget.

Közüzemi díjak:

Bizonyos esetekben a közüzemi számlák is csökkenthetik az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem utáni adóalapot. Itt fontos, hogy külön mérőórával rendelkezzen az ingatlan minden szolgáltatóhoz kapcsolódóan (víz, gáz, áram, távhő) és egyéni mérési adatok alapján történjen az elszámolás. Így a ténylegesen elszámolt közüzemi költségek levonhatók az adóalapból.

Bérleti díj:

Az szja-törvény lehetővé teszi, hogy a magánszemély levonja a lakás bérbeadásából származó bevételéből az általa más településen bérelt lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját (feltéve, hogy a bérbeadás és a bérlés időtartama meghaladja a 90 napot és a bérbe vett lakással kapcsolatban más módon nem számol el költséget).

Ingatlankezelés – lakáskezelés

Tulajdonképpen mit is jelent az ingatlankezelés, lakáskezelés?

Egy ingatlan bérbeadás során felmerülhetnek olyan megoldásra váró feladatok, amire a tulajdonosok a folyamat elején általában nem gondolnak.

Egy profi ingatlankezelő csapat, mint például a HOME 2.0 teljes körűen menedzseli a lakáskiadás folyamatát. Felkutatjuk az ügyfelünk számára ideális bérlőt, intézzük a szerződéskötést és a közjegyzői okirat elkészítését, ráadásul a hétköznapokban is nyugodt lehetsz, mert gondoskodunk a lakásod ellenőrzéséről és a havidíjak beszedéséről is.

Összefoglalva tehát egy olyan komplex szolgáltatásról van szó, melynek segítségével jelentősen leegyszerűsödik a lakáskiadás menete.

A lakáskezelés előnyei

Még mindig sokakban él az a tévhit, miszerint a lakáskezelés szolgáltatást azoknak a tulajdonosoknak érdemes igénybe venni, akik több kiadó ingatlannal rendelkeznek. Valójában azonban akár egyetlen kiadó lakás esetében is praktikus megoldás lehet. Nézzük, hogy miért!

Hatékony

Egy bérbeadott ingatlan minden esetben idő és energiaráfordítást igényel a tulajdonostól. Még akkor is, ha a számunkra legtökéletesebb bérlőt sikerül megtalálnunk és gördülékeny az együttműködés. Hiszen a mérőállásokat ellenőrizni kell, a díjakat be kell szedni, az esetleges meghibásodások vagy problémák esetén pedig szintén a tulajdonos feladata, hogy megoldást találjon. Mindez lehet, hogy nem tűnik soknak és vannak olyan tulajdonosok, akik örömmel látják el ezeket a feladatokat.

A mi ügyfeleink számára viszont az elsődleges cél az, hogy “visszavásárolják” a saját idejüket azáltal, hogy kiszervezik a lakáskiadással járó feladatokat. Az így felszabadult időt pedig azzal tölthetik, ami számukra prioritást élvez, legyen az család, párkapcsolat vagy épp a karrierjük.

Nem számít a távolság

Gyakori eset, hogy a befektetési céllal vásárolt ingatlan a tulajdonos lakóhelyétől messzebb, más városban vagy akár országban található. Ilyenkor viszont problémát jelenthet a bérlőkeresés és a lakás folyamatos ellenőrzése. A lakáskezelés erre az élethelyzetre is tökéletes megoldást kínál. Egy profi ingatlankezelő csapat megbízásával ugyanis megspórolhatjuk az utazással és ügyintézéssel töltött időt, és nyugodtak lehetünk akkor is, ha több száz vagy akár ezer km-re élünk a bérbeadott ingatlantól.

Nem probléma a nyelvtudás hiánya

Egy bérlő-bérbeadó viszonyban (ahogy minden emberi kapcsolatban) kulcsfontosságú szerepet játszik a kommunikáció, illetve annak minősége. Az együttműködést gördülékenyebbé teszi és jelentősen megkönnyíti, ha megtaláljuk a közös hangot a bérlővel. Ami persze nem biztos, hogy könnyű, tekintve, hogy egyre több a külföldi bérlő, főleg Budapesten és a nagyobb városokban.

A HOME 2.0 csapata aktív nyelvtudással és több éves rutinnal a háta mögött magabiztosan kezeli az ilyen helyzeteket. Biztosítjuk a professzionális magyar-angol kétnyelvű bérleti szerződést, illetve közjegyzői okiratot és minden felmerülő kérdést megbeszélünk, leegyeztetünk a bérlővel.

Nem kell foglalkozni a bérlőváltással

A lakáskiadásra általában viszonylag passzív befektetési formaként tekintenek, ami nem minden esetben felel meg a valóságnak. Elég, ha csak arra gondolunk, mennyi feladattal jár egy esetleges bérlőváltás, főleg, ha váratlanul kerül rá sor. Ilyenkor kezdődik elölről a bérlőkeresés, interjúztatás, ügyfélszűrés, a lakás bemutatása, felkészítése az újabb bérbeadásra.

Ha ingatlankezelő céggel dolgozol, ebben az esetben sem kell felborítanod a megszokott ritmusod. Végezheted a teendőidet, hiszen a lakáskezelő csapat teljeskörűen menedzseli a folyamatot és nem csak arról gondoskodik, hogy a lakásod folyamatosan ki legyen adva és bevételt hozzon neked, hanem arra is figyelmet fordít, hogy a számodra megfelelő bérlők lakják és mindez ne jelentsen plusz feladatokat.

Rendezett háttér

Ahhoz, hogy az ingatlan bérbeadás valóban gördülékeny és problémamentes legyen, fontos, hogy átlátható, pontos adminisztrációval intézzük az egész folyamatot. Persze ez sokszor háttérbe szorul, hiszen a tulajdonosok általában nem profi lakáskezelők, így nincs kiforrott rendszerük és bejáratott módszereik a lakáskiadás feladatainak kezelésére, nyomon követesére.

Mindent észben tartani viszont szinte lehetetlen, ami előbb-utóbb fennakadást eredményez, nem beszélve azokról a vitás helyzetekről, melyek megfelelő kezeléséhez gyakran jogi szakember bevonására is szükség lehet. Mindezt elintézi a tulajdonos helyett az ingatlankezelő, aki saját ügyvéddel és közjegyzői partnerrel rendelkezik.

A lakáskezelő szolgáltatásai

Egy lakáskezelő cég szolgáltatási palettája meglehetősen sokrétű, ennek célja pedig egyértelműen az, hogy maximálisan levegye a lakáskiadással járó terheket a tulajdonos válláról és megkönnyítse az egész folyamatot. De konkrétan milyen feladatokat is jelent mindez? Mit csinál egy profi lakáskezelő csapat? Mi, a HOME 2.0-nál a következő tevékenységekkel könnyítjük meg az ügyfeleink életét.

A bérlőkeresés előtt

• Felmérjük a lakás állapotát és tájékoztatjuk a tulajdonost az aktuális piaci helyzetről, körülményekről.

• Szükség esetén szakértő tanácsokkal segítünk a felújítással, beruházásokkal kapcsolatban.

• Elintézzük a kisebb hibák kijavítását és teljes körű kitakarítását is.

• Amennyiben indokolt, a tisztasági vagy teljes festésben, bútorozásban is segítünk.

Bérlőkeresés során

• Dekorációs kellékekkel, kiegészítőkkel tesszük otthonossá a lakást, amiről professzionális minőségű fotókat készítünk.

• Összeállítjuk a hirdetési portfóliót a legjelentősebb hazai ingatlanportálokra.

• A hirdetéseket napi szinten figyeljük, a statisztikáról, eredményességről pedig tájékoztatjuk a tulajdonost.

• A lakást az előszűrt bérlőkből álló adatbázisunkban lévő bérlők részére is kiajánljuk.

• Leszervezzük és lebonyolítjuk a lakás megtekintéseket.

• A bérlőjelölteket interjúztatjuk, hogy végül olyan bérlőt találjunk az ügyfelünknek, akire nyugodt szívvel bízza a lakását.

• A tulajdonosokat folyamatosan tájékoztatjuk és egyeztetünk az igényekről.

Beköltözés előtt

• Előkészítjük a részletes bérleti szerződésünket.

• Leszervezzük a szerződéskötés részleteit.

• Elkészíttetjük jogi partnerünkkel az önkéntes kiköltözési nyilatkozatot, ami minden bérbeadás fontos eleme nálunk.

• Az ingatlanban található ingóságokról papíralapú leltárt készítünk az átláthatóság érdekében.

• A jegyzőkönyvet több tucat fényképpel egészítjük ki, amelyek a lakás aktuális állapotát mutatják.

• Ellenőrizzük a műszaki berendezések állapotát, rögzítjük a mérőórák állását.

• Átadjuk a bérlő részére a kulcsokat és lebonyolítjuk a beköltözést.

Bérlés ideje alatt

• Folyamatosan tartjuk a kapcsolatot a bérlővel, a tulajdonosnak ezzel nem kell foglalkoznia.

• Gondoskodunk róla, hogy a bérlő betartsa a bérleti szerződés minden pontját.

• Minden hónapban rögzítjük a mérőállásokat és elkészítjük a havi elszámolásokat.

• A lakáskezelő felelőssége, hogy a bérleti díj és a rezsi díjak határidőig megfizetésre kerüljenek.

• Amennyiben késve történik a kifizetés, késedelmi díjat terhelünk a bérlőre.

• Rendszeresen és személyesen ellenőrizzük a lakást, amiről tájékoztatjuk a tulajdonost, fotókkal együtt.

• Elintézzük az éves mérőleolvasásokkal járó adminisztratív feladatokat.

• Saját karbantartói csapatunk rendelkezésre áll műszaki hibák esetén.

• Lebonyolítjuk a kiköltöztetést, a kaució elszámolását és a szerződés lezárását is.

Kiköltözés után

• Személyesen ellenőrizzük a lakás és a benne található ingóságok állapotát.

• Felmérjük az amortizációt és készítünk egy hibalistát.

• Tételes elszámolást készítünk és megállapítjuk a levonások összegét.

• Elszámolunk a kaucióval a bérlő felé.

• Gondoskodunk róla, hogy a tulajdonos eredeti állapotában kapja vissza a lakását.

• Szükség esetén bevetjük a saját takarító- és karbantartó szolgálatunkat, teljeskörű takarítást és javítást/helyreállítást/felújítást végzünk a bérlő költségére.

• Amennyiben a lakás készen áll az új bérlő fogadására, a bérlőkeresés újrakezdődik.

A lakáskezelő díjazása

Arról már volt szó, hogy pontosan mit is tartalmaz a lakáskezelés, mint szolgáltatás, milyen feladatokat bízhatsz egy lakáskezelő cégre és miért érdemes kiszervezni az ingatlan bérbeadással járó teendőket. Most nézzük, mennyibe kerül mindez, milyen díjakkal kalkulálhatunk egy ilyen együttműködés során!

A lakáskezelés díja jellemzően a bérleti díj 8-10%-a + ÁFA, nagyobb értékű ingatlan vagy több kiadó lakás esetén pedig számíthatunk kedvezményes, egyedi ajánlatra is.

Ezen kívül a bérlőközvetítésnek külön díja van, ez egy havi bérleti díjat jelent.

A lakáskezelő kiválasztása

Amikor megszületik a döntés, hogy a lakáskiadás feladatait egy ingatlankezelő csapatra bíznánk, szembe találjuk magunkat a következő feladattal: meg kell találnunk a megfelelő lakáskezelő céget. Ahogy az évek során egyre népszerűbbé vált az ingatlankezelés, mint szolgáltatás, úgy nőtt az ezzel foglalkozó cégek száma is. Nem árt azonban óvatosnak lenni, hiszen egy kis odafigyeléssel jelentősen lecsökkenthetjük a későbbi kellemetlenségek és problémák kockázatát.

Íme a legfontosabb szempontok, amiket érdemes figyelembe venni a cég kiválasztásakor:

Milyen a háttér?

Az első lépés legyen a cég hátterének ellenőrzése! Fontos megnézni, mit találunk róluk az interneten, mióta vannak a piacon, milyen a tulajdonosi háttér, illetve hogy hány lakást kezelnek. Érdemes figyelni arra is, hogy egy komolyabb cégről vagy egyéni vállalkozásról van-e szó.

Sokat elárul az is, milyen a saját weboldaluk, hogyan kommunikálnak, vannak-e sajtó megjelenéseik.

Milyen árakkal dolgoznak?

Az árakról az előző részben írtunk. Óriási eltérésekkel nem fogunk találkozni, ha megnézzük a piacot, azt viszont mindenképp érdemes tisztázni, hogy bruttó vagy nettó árakról van szó, hiszen ez jelentősen megnövelheti például egy bérlőközvetítés díját.

Néhány kérdés, amit érdemes feltenni szerződéskötés előtt:

• Van-e a bérleti szerződésnek hosszabbítási díja 1 év után? (Egy korrekt cégnél általában nincs.)

• Előre vagy utólag történik a kezelési díj megfizetése? (Ideális esetben utólag történik.)

• Adnak-e kedvezményt több lakás esetén?

Mennyire felkészültek?

Mielőtt meghozzuk a végleges döntést és kiválasztjuk azt a csapatot, akire nyugodt szívvel bízzuk rá az ingatlanunkat, jó, ha kicsit belelátunk a cég működésébe is.

Ebben segíthetnek a következő kérdések:

• Van-e lehetőség személyes vagy online díjmentes konzultációra?

• Van-e előzetes bérleti díjbecslés?

• Szerződéskötés előtt felmérik-e személyesen a kiadó lakást?

• Mennyire ragaszkodnak a hűségidőhöz?

• Van-e állandó műszaki ügyeletük?

• Közjegyzői okiratot készítenek-e, mennyire javasolják az ügyfeleknek?

• Végeznek-e rendszeres lakásellenőrzést?

• Milyenek a munkatársak? (szakmailag, emberileg)

• Magyar vagy külföldi tulajdonosokra szakosodott a cég?

Ingatlankezelés – lakáskezelés