Bérleti szerződés

A bérleti szerződés egy olyan hivatalos dokumentum, amely a bérlő és a bérbeadó között jön létre. A felek megállapodnak arról, hogy a bérbeadó egy meghatározott dolog használatát átengedi a bérlő számára, aki ezért bérleti díjat köteles fizetni.

Fontos, hogy meghatározott dologként nemcsak ingatlan szerepelhet az iratban, hanem bármilyen használati tárgy. Például az autókölcsönzés is egyre elterjedtebb formája a bérlésnek.

A szerződés kötelező elemei

A bérleti szerződés pontos tartalmát nem határozza meg törvény, ezért különösen óvatosnak kell lenned a dokumentumba foglalt részletekkel. A szabályozás annyit ír elő, hogy a bérbe adott ingóság beazonosítható legyen. Azonban ennél érdemes pontosabbnak lenned.

Az ingatlan bérleti szerződésében fontos, hogy szerepeljen:

•             az ingatlan pontos címe

•             a helyrajzi szám

•             a helyiségek száma

•             a helyiségek funkciója

•             a helyiségek mérete

•             az, hogy társasházi lakásról van-e szó

•             a bérlő és bérbeadó neve

•             születési helye, illetve ideje

•             édesanyja születési neve

•             állandó lakcíme

•             a lakásban található ingóságok (például bútorok) listája.

Fontos, hogy a bérlő adatait annak hivatalos okmányai alapján töltsd ki. A precizitás kulcsfontosságú, hiszen egy későbbi vita (és jogi procedúra esetén) nagyon megkönnyítheti a folyamatot, ha a bérlő és a bérlemény pontosan meghatározható.

Vannak olyan egyéb szempontok is, amiket érdemes lehet belefoglalni a szerződésbe:

•             Tartható-e háziállat a bérleményben? Ha a válaszod igen, akkor érdemes pontosítani ennek a feltételeit is.

•             Engedélyezett-e a dohányzás a bérleményben?

•             Mik a társasági eseményekre, illetve bulikra vonatkozó szabályok?

•             Bérbeadóként mikor ellenőrizheted a bérleményt?

•             Milyen szabályok vonatkoznak a bérlemény kulcsaira? Fontos például rögzíteni a kulcsok számát, illetve, hogy a bérbeadó rendelkezik-e kulccsal a bérlés időtartama alatt. Praktikus lépés lehet, ha a kaució visszafizetését a kulcsok visszaszolgáltatáshoz kötöd.

•             Mikor kell kifizetni a bérleti díjat? Ha pontosan meg van adva a határidő, akkor egyértelmű lesz, ha késésről van szó.

•             A vitás helyzetek elkerülése érdekében a mérőórák állását, illetve a lakás átadáskori állapotát is rögzítheted.

A bérleti szerződés egyik legfontosabb kritériuma, hogy a megállapodás írásos formában történjen. Ha ezt elmulasztod, akkor egy peres eljárás során a bérlőddel közösen kell igazolnod a köztetek köttetett megállapodás részleteit. Ne felejtsd el, hogy egy nézeteltérés közepette könnyen előfordulhat, hogy a bérlőddel nem ugyanúgy emlékeztek a részletekre!

Ügyvédi segítséget nem kell kötelezően igénybe venni a szerződéskötéshez, viszont, ha szeretnél biztosra menni, akkor érdemes megfontolni a lehetőséget.

Határozott vagy határozatlan?

Határozott idejű bérleti szerződés esetén a szerződés érvényességi ideje előre meghatározott és a dokumentumban rögzített. A leggyakoribb, hogy a felek 1 éves időtartamban állapodnak meg. Természetesen a periódus végén megújítható az egyezség. Fontos, hogy az előre meghatározott lejárati dátum sem jelenti azt, hogy a felek ne vethetnének véget idő előtt a bérlésnek. Rendes felmondással bármikor felmondható a szerződés, a felmondási idő 30, 45 vagy 60 nap lehet, attól függően, hogy a bérlővel miben állapodtok meg a szerződésben.

A határozott idejű bérleti szerződés egyik hátránya, hogy nagyobb odafigyelést igényel. A szerződésben rögzített lejárati idő előtt mindig egyeztetned kell, hogy a meghosszabbítjátok-e a megállapodást, vagy elválnak útjaitok. Ha ezt a kötelezettséget elmulasztod, akkor a határozott idejű szerződés határozatlanná alakul át a határidő után 15 nappal.

A határozatlan idejű bérleti szerződés esetében rögzíthető, hogy mi a megegyezés minimum időtartama.

Ez abból a szempontból kiemelten fontos, hogy a hosszútávra tervezett bérbeadásod ne csúszhasson át rövidtávú kiadásba és a bérlők ne mondhassák fel 1-2 hónap múlva a bérlést.

Azt is lényeges kikötni, hogyha a bérlő mégis felmondja a szerződést még a minimum bérleti idő előtt, akkor megtarthatod a kauciót.

Ha véget szeretnél vetni a bérbeadásnak akkor a szándékodat mindenképpen írásos formában is rögzítened kell. Ha a hónap 15. napja előtt teszel nyilatkozatot, akkor a bérlőnek a következő hónap végégig rendeznie kell a pénzügyeket és ki kell költöznie a bérleményből. Ha a hónap második felében döntesz a bérleti szerződés felbontása mellett, akkor az adott hónaptól számított második hónap végéig kell távoznia a bérlőnek.

A kaució fontossága

A kaució egy biztosítékfajta, amelyet rendszerint lakás- vagy gépjárműbérlés előtt kell kifizetnie a bérlőnek. Bérbeadóként a kaució által van biztosítva számodra, hogy a bérleményben esetlegesen tett kár, vagy az elmaradó bérleti díj miatt nem fog anyagi veszteség érni, hiszen ezt az összeget levonhatod a bérleti szerződés aláírásakor kapott biztosítékból.

Kaucióként 2 – 3 hónap bérleti díjának megfelelő összeget érdemes elkérni. Ne felejtsd el, hogy a magasabb összegű kauciót kevesebb bérlő engedheti meg magának, ugyanakkor jó biztonsági szűrőnek is bizonyulhat és garantálja, hogy a lakók stabil megtakarítással rendelkeznek. A kaució mértékét az is befolyásolja, hogy milyen értékű berendezési tárgyak találhatók az ingatlanban.

A bérbeadó akkor vonhat le a kaució összegéből, ha a bérlő nem tudja ugyanolyan állapotban visszaadni a lakást, ahogyan kapta. A kaució különösen hasznos, ha a bérlő fizetési hátralékot hagyva távozna a bérleményből. Ezen biztonsági összeg nélkül neked kellene például rendezned a be nem fizetett közüzemi számlákat.

Fontos, hogy bérbeadóként ne engedd a kaució lelakását. Az ingatlanban okozott károkra sokszor a bérlés végén derül fény és ha hagyod, hogy a bérleti díj befizetése helyett a bérlőid a kaució összeget használják, akkor az esetleges veszteségeidet nem lesz miből megtéríteni.

Birtokbaadási jegyzőkönyv

A birtokbaadási jegyzőkönyv segítségével pontos dokumentációt készíthetsz az ingatlan átadáskori állapotáról. A jegyzőkönyvben szerepelnek a mérőórák állásai, a kulcsok száma és holléte vagy a mérőórák állásának lejelentési határideje.

Fontos, hogy a fent említett dokumentumok mindegyikéből találhatsz előre elkészített mintákat a különböző internetes platformokon. Ezek segítségével könnyebb dolgod lesz, ha nem veszel igénybe ügyvédi segítséget.