Közjegyzői okirat

A közjegyzői okirat segítésével megelőzheted a bérlő kiköltözése miatti hosszas pereskedést. A közjegyzői okirat tartalma attól függ, hogy mire szeretnéd, ha a bérlő kötelezettséget vállalna. Ebbe a dokumentumba leggyakrabban a következő pontokat foglalják bele:

•             kötelezettségvállalás a kiköltözésre

•             kötelezettségvállalás a közüzemi számlák és a rezsi fizetésére

•             kötelezettségvállalás a bérleti díj kifizetésére.

A közjegyzői okirat megléte esetén a dokumentumba foglalt kötelezettségvállalások azonnal teljesíthetőek végrehajtás útján a polgári per lépésének kihagyásával. Ne felejtsd el, hogy még ennek az iratnak a megléte esetén sem kerülhet sor kiköltöztetésre, ha kilakoltatási moratórium van érvényben.

A közüzemi számlákra, a rezsire és a bérleti díjra vonatkozó követelésedet bármikor behajthatod, ha a bérlőnek van olyan vagyona vagy jövedelme, amiből ez teljesíthető.

Közjegyzői okirat lehet egy közjegyző által készített bérleti szerződés vagy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat is.

Kiköltözési nyilatkozat

A kiköltözési nyilatkozat megkötése rendkívül fontos, ha szeretnéd elkerülni a bonyolult végrehajtást és hosszadalmas bírósági eljárást. Egy közjegyző által hitelesített kiköltözési nyilatkozat által lehetővé válik a közvetlen végrehajtás. Ez azt jelenti, hogy nem kell a bírósághoz fordulnod. Ha az ingatlant jogtalanul használó személyt távozásra szeretnéd bírni, akkor a rendőrség is hatékonyan tud intézkedni az ügyben.

A kiköltözési nyilatkozat megkötéséhez már rendelkezned kell megkötött bérleti szerződéssel. Ezen kívül szükséged lesz még lakcímkártyára, valamilyen személyazonosság igazolására alkalmas okmányra (például személyigazolvány, útlevél vagy jogosítvány), és adókártyára.

Kiköltözési nyilatkozatot bármelyik közjegyzővel készíttethetsz, de érdemes figyelned arra, hogy a közjegyzői díjak nem egyformán alakulnak.

Tartozás elismerési nyilatkozat

A tartozás elismerési nyilatkozat egy rendkívül széleskörűen felhasználható szerződéstípus, amit ingatlan bérbeadás esetén is érdemes megkötni. A tartozás elismerési nyilatkozat vonatkozhat bármilyen kötelezettségre (legyen szó szerződéssel igazolt kötelezettségről vagy szerződés nélküli kötelezettségről). Ingatlan bérbeadás esetén is jól jöhet egy ilyen dokumentum, hiszen sok bérbeadóval megesik, hogy nem fizet a bérlője (legyen szó számlákról vagy bérleti díjról). Ezeknek a tartozásoknak a rendezését egy tartozás elismerési nyilatkozattal garantálhatod.

A tartozás elismerési nyilatkozatot nem feltétlenül kell írásban tenni. A szóbeli elismerésnek és a ráutaló magatartásnak a hátrányai közé tartozik a nehéz bizonyíthatóság. Sokkal jobban jársz vele, ha inkább az írásbeli tartozás elismerési nyilatkozatot választod.

A tartozás elismerési nyilatkozat lényege, hogy a bizonyítási kötelezettség visszafordul. Ez azt jelenti, hogy a bérlőt terheli a bizonyítás feladata. Ennek akkor van jelentősége, ha valamilyen tartozás áll fent. Tartozás elismerési nyilatkozat megléte esetén bérlőnek kell bizonyítania, ha a fennálló tartozása időközben megszűnt vagy alacsonyabb összegű, mint az eredetileg meghatározott.

A tartozás elismerési nyilatkozatot akár közjegyzői okiratba is lehet foglalni. Egy ilyen dokumentum azért előnyös, mert lehetővé teszi a közvetlen végrehajtást. 

Közjegyzői okiratok díja

A közjegyzők munkáját a Magyar Országos Közjegyzői Kamara felügyeli és a díjszabást jogszabályi keretek határozzák meg. A közjegyzői díjak három fő tételből állnak össze:

•             a közjegyző munkadíja: ezt az ügyérték vagy az időráfordítás alapján határozzák meg.

•             a költségátalány: ennek a mértéke a közjegyzői munkadíj minimum 40 százaléka.

•             a készkiadások: ez a tétel akkor kerül felszámolásra, ha a közjegyző tevékenységéhez kiadások is kapcsolódtak. Ilyen kiadás lehet például a postaköltség vagy az utazás díja.

Az ingatlan bérbeadáshoz kapcsolódó közjegyzői díjak nem határozhatók meg pontosan előre. Ha számokat szeretnél hallani, akkor az illetékes közjegyzőnél kell érdeklődnöd. Például nem mindegy, hogy csak a kiköltözési nyilatkozat miatt fordulsz szakemberhez, vagy a bérleti szerződést is közjegyző segítségével szeretnéd megkötni.

A közjegyzői díj kifizetéséről érdemes előre megállapodni a bérlővel és eldönteni, hogy megosztjátok-e a költségeket vagy valamelyik fél magára vállalja a kiadást.

Közjegyzői okirat végrehajtása

Ha a bérlőd nem akarja elhagyni az ingatlant, esetleg tartozása van, viszont nem rendelkezel közjegyzői okirattal, akkor csak a bírósági eljárás eszközéhez tudsz fordulni. Sajnos egy lakáskiürítési per hosszú és költséges harcot jelent, melynek a végén egy végrehajtó határozatot szerzel.

Ez a dokumentum sokkal könnyebben hozzáférhető, ha a bérbeadáskor éltél a közjegyzői okirat lehetőségével. A közjegyzői okiratok végén van egy végrehajtási záradék, amely lehetővé teszi a közvetlen végrehajtást. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanodban jogosulatlanul tartózkodó bérlő hatósági úton kiköltöztethetővé válik.

A közjegyzői okirat végrehajtását a közjegyzőnél kérelmezheted, ha…

•             lejárt a teljesítési határidő (például a bérlő nem fizette be időben a lakbért)

•             vagy közjegyzői okirattal tudod igazolni a minkét fél által ismert felmondást.

Ha a bejelentésed megfelel a feltételeknek akkor a közjegyző egy végrehajtási lap segítségével egyszerűen el tudja indítani a végrehajtást.

Ingatlan bérbeadás adózása

A lakáskiadás utáni adózás menetéről érdemes előzetesen tájékozódnod, hiszen így már a kezdetektől tisztában leszel a kötelességeiddel, illetve a költségeid után kapott számlákat is félre tudod tenni.

Az ingatlan bérbeadás szerencsére áfa-mentes tevékenység, ami könnyebbséget jelent a bérbeadók számára, hiszen nem kell számlaadással és adószám igényléssel bajlódnod. Elég, ha egy átvételi elismervénnyel igazolod a bérlő részére, hogy a bérleti díj kifizetése megtörtént, viszont fontos, hogy ezeket a dokumentumokat tedd félre és őrizd meg. Amennyiben teheted, úgy az még kényelmesebb és biztonságosabb, ha utalással történik a fizetés, illetve így még könnyebb dolgod lesz az adóalap megállapításakor, mivel a bankszámlakivonaton minden fontos adat rajta lesz.

Az adóalap kiszámítása során a bevételből le kell vonni a költségeidet, ugyanakkor fontos információ, hogy költségként csak azokat a kiadásokat tudod majd elszámolni, amiről van számlád.

Ha nem szeretnél ezzel bajlódni, akkor választhatod az általános, 10 százalékos költségszámítás módszerét, viszont ebben az esetben, az egyszerűsítés kedvéért valamennyivel több adót kell majd megfizetned.

A két opció közül mi a tételes költségelszámolást javasoljuk, hiszen így kevesebb lesz a befizetendő adó összege.

Az adóalap után 15 százalékos személyi jövedelemadót kell fizetned. Ez háromhavonta, adóelőleg formájában teljesítendő a NAV felé, amit a negyedév leteltét követő hónap 12. napjáig kell átutalnod az adóhatóság SZJA bevételi bankszámlájára. A bérbeadás után szerzett bevétel „önálló tevékenységből származó jövedelem”-ként kell, hogy megjelenjen az  adóbevallásodban.

Adózás előnyei

Az ingatlankiadásból származó jövedelem adófizetési kötelezettséget von maga után, erről nem érdemes elfeledkezni. Ugyanis, ha elmarad a lakáskiadás bejelentése, és így adóbefizetés sem történik, azzal nem csak egy szigorú büntetést kockáztat a bérbeadó. Lebukás esetén visszamenőleg is kiterhelik a kifizetetlen adó összegét, illetve jelentős késedelmi kamatot is fizetni kell. Ezért mi mindenképp azt javasoljuk, hogy törvényes keretek között bonyolítsd a lakásod kiadását, a bérbeadás utáni adózás kapcsán pedig szívesen segítünk ügyfeleinknek!

Tételes vagy költségátalány

Az ingatlan bérbeadás utáni adó befizetése két módon történhet: tételes költségelszámolással vagy 10%-os költséghányad alkalmazásával (költségátalány).

Tételes költségelszámolás:

Joggal merül fel a kérdés: mi számít költségnek ebben az esetben? Költségként csak a bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadást vehetjük figyelembe. A mértéke pedig nem haladhatja meg a bevétel összegét.

A költségek közé sorolandó például a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz(ök) időarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége.

Költségátalány:

Ennél a jövedelem-megállapítási módszernél a bevétel 90 százalékát tekintjük jövedelemnek és ezután kell a 15%-os személyi jövedelemadót befizetni.

Ha ezt a verziót választjuk (leginkább az egyszerűsége és a kevesebb adminisztráció miatt teszik ezt általában), a különféle eszközök értékcsökkenése, illetve felújítás, karbantartás díja nem számolható el, ezek a költségek elszámoltnak tekintendők a 10% költséghányad alkalmazásával.

Számla vagy bizonylat

Az adózás történhet adószámos magánszemélyként vagy adószám nélkül. Ettől függ az is, hogy kell-e számlát kiállítanod.

Ha az adószámos verziót választod az ingatlan bérbeadás utáni adózáshoz, akkor a bérleti díj átvételekor számlát kell majd adnod. Ez azontúl, hogy kötelező adminisztrációs feladat, előnyös is lehet a bérbeadás szempontjából, ugyanis vannak olyan bérlők, akik lakástámogatásban részesülnek vagy költségként szeretnék elszámolni a lakhatási költségeket.

Működhet a bérbeadás számlaadás nélkül is, hiszen sem az adószám kiváltása, sem a számla adása nem kötelező bérbeadóként. Ebben az esetben a havi bevétel után számviteli bizonylatot kell kiállítani. Ez gyakorlatilag egy olyan dokumentum, ami akár kézzel írott vagy digitálisan szerkesztett is lehet, és minden hónapban tartalmazza a bérbeadás részleteit:

•             az ingatlan címe

•             a bérbeadó és bérlő főbb adatai

•             mire vonatkozik a bizonylat? (pl. 2023 júliusi bérleti díj)

•             a bérleti díj és egyéb költségek összege Ft-ban

•             aláírások mindkét fél részéről

Adóalap csökkentő tételek

Bárminemű adózás kapcsán joggal merülhet fel a kérdés, hogy milyen lehetőségeink vannak az adóalap csökkentésére.

Arról már volt szó, hogy az adóalap megállapításakor a bevételből le kell vonni a költségeidet. Költségként viszont csak olyan kiadások számolhatók el, amelyekről rendelkezel számlával.

Ilyenek lehetnek például a következők:

Karbantartási és javítási költségek:

Az ingatlan karbantartásával és javításával kapcsolatos költségeket, például festést, takarítást, vízvezeték-szerelést, elektromos javításokat stb. általában levonhatod az adóalapból.

Épület felújítási költségek:

Ha az ingatlan felújítására vagy bővítésére kerül sor, bizonyos esetekben levonhatod az ehhez kapcsolódó költségeket az adóalapból. Azonban itt is vannak speciális szabályok és korlátozások, amelyeket figyelembe kell venni.

Közös költség:

Társasházi lakás bérbeadása esetén a közös költség a bevétellel szemben költségként elszámolható függetlenül attól, hogy az tartalmazza-e a vízhasználatot, szemétdíjat vagy más költséget.

Közüzemi díjak:

Bizonyos esetekben a közüzemi számlák is csökkenthetik az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem utáni adóalapot. Itt fontos, hogy külön mérőórával rendelkezzen az ingatlan minden szolgáltatóhoz kapcsolódóan (víz, gáz, áram, távhő) és egyéni mérési adatok alapján történjen az elszámolás. Így a ténylegesen elszámolt közüzemi költségek levonhatók az adóalapból.

Bérleti díj:

Az szja-törvény lehetővé teszi, hogy a magánszemély levonja a lakás bérbeadásából származó bevételéből az általa más településen bérelt lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját (feltéve, hogy a bérbeadás és a bérlés időtartama meghaladja a 90 napot és a bérbe vett lakással kapcsolatban más módon nem számol el költséget).